Änderungen im Bauvertragsrecht ab 01.01.2018

Erstellt am: 12.11.2017

Der Gesetzgeber hat sich insbesondere vom Verbraucherschutz leiten lassen und neue spezifische zivilrechtliche Regeln für das Bauen geschaffen. Der Werkvertrag, der Werklieferungsvertrag und die VOB/B haben sich als wenig geeignet erwiesen, den komplexen Sachverhalten des Baugeschehens Rechnung zu tragen, die vielfältigen Interessen der Beteiligten ausgewogen zu berücksichtigen. Die vielfältige Rechtsprechung ist aufgenommen worden. In der Literatur wird allerdings Bedarf gesehen, an der einen oder anderen Stelle nachzubessern. Jedenfalls ist die nun vorliegende Fassung am 09.03.-2017 vom Deutschen Bundestag beschlossen worden. Sie wird am 01.01.2018 wirksam.

Die Praxis wird sich daher damit abfinden müssen, dass das Recht beim Bauen umfassend zivilrechtlich geregelt ist.

Das Werkvertragsrecht in den §§ 631 ff. BGB ist reformiert worden. Außerdem sind vier neue Vertragstypen geschaffen worden, die Sachverhalte betreffen, die bislang zivilrechtlich nicht in gesetzlichen Regelungen vorzufinden waren. Im Einzelnen handelt es sich um den

Bauvertrag § 650 a BGB,

Verbraucherbauvertrag § 650 i BGB,

Architekten- und Ingenieurvertrag § 650 p BGB,

Bauträgervertrag § 650 u BGB.

Der Gesetzgeber hat sich insbesondere mit Sachverhalten auseinandergesetzt, die in den VOB/B-Regelungen enthalten und bislang angewandt worden sind. Diese häufig bewährte Verfahrensweise wird durch die Neuregelung nicht fortgeführt. Vielmehr hat sich der Gesetzgeber für andere Wege entschieden. Dies betrifft z.B.

das Recht der Änderung der Leistung und der Vergütung,

das Recht der außerordentlichen Kündigung,

die Abnahme einschließlich der Bauzustandsfeststellung,

die Regeln zur prüfbaren Abrechnung.

 

Es folgt ein kurzer Überblick über die wichtigsten Neuregelungen.

1. Allgemeine Änderungen des ges. Werkvertragsrechts - §§ 631–650 BGB

Das Rechts des Unternehmers, Abschlagzahlungen zu verlangen, richtet sich unverändert nach § 632 a Abs. 1 BGB. Allerdings entfällt bei Vorliegen von wesentlichen Mängeln nicht unbedingt die Leistung der Abschlagzahlung. Der Besteller kann nur die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern.

Die Regelungen bzgl. der Bauhandwerkersicherungshypothek und der Bauhandwerkersicherheit durch Bürgschaft (§§ 648, 648 a BGB a.F.) sind nun in den §§ 650 e, 650 f BGB enthalten.

§ 640 BGB hat einen 2. Absatz erhalten, der Abnahmeblockkaden des Bestellers vermeiden soll.

Beide Vertragspartner erhalten nunmehr ein Recht zur Kündigung des Werkvertrages aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Frist gemäß § 648 a BGB.

2. Neues Recht für Bauverträge - §§ 650 a – 650 h BGB

Der Bauvertrag wird in § 650 a BGB definiert. Der Verbraucherbauvertrag ist in § 650 i BGB definiert. Hervorzuheben ist, dass ein Verbraucherbauvertrag nicht ein Bauvertrag gemäß § 650 a BGB mit einem Verbraucher ist.

In §§ 650 b und 650 c BGB sind die Regelungen aufgenommen, wonach der Besteller einseitig den Unternehmer durch Anordnung verpflichten kann, von der ursprünglich vereinbarten Bauleistung abzuweichen. Der Unternehmer erhält in diesem Fall die Möglichkeit, wegen der geänderten Leistung eine geänderte Vergütung durchzusetzen.

Nach § 650 f BGB müssen Verbraucher dann, wenn ein Bauvertrag oder ein Verbraucherbauvertrag vorliegt, dem Unternehmer keine Sicherheit leisten.

Bei Verweigerung der Abnahme durch den Besteller sieht § 650 g Abs. 1 – 3 BGB die gemeinsame oder ggfs. einseitige Zustandsfeststellung vor. Für die Fälligkeit einer Werklohnforderung aus einem Bauvertrag muss zusätzlich zur Abnahme eine prüffähige Schlussrechnung vorliegen.

Die Kündigung von Bauverträgen bedarf stets der Schriftform gemäß § 650 h BGB

 

 

3. Neues Recht für Verbraucherbauverträge - §§ 650 i – 650 o BGB

Ein Verbraucherbauvertrag liegt vor, wenn der Vertragspartner Verbraucher gemäß §§ 13, 14 BGB ist und der Vertrag den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude zum Gegenstand hat.

Nach § 650 j BGB ist der Unternehmer verpflichtet, eine Baubeschreibung zu erstellen und an den Verbraucher zu übergeben. Die Anforderungen an diese Baubeschreibung sind explizit in Art. 249, §§ 1 und 2 EGBGB geregelt. Außerdem sind verbindliche Angaben über die Bauzeit zu machen ( § 650 k Abs. 3 BGB)

§ 650 l BGB sieht ein Widerrufsrecht für den Verbraucher vor, unabhängig davon, wo und unter welchen Umständen der Verbraucherbauvertrag abgeschlossen wurde. Der Inhalt der Widerrufsbelehrung bestimmt sich nach Art. 279 § 3 EGBGB.

Abschlagszahlungen an den Unternehmer im Verbraucherbauvertrag sind der Höhe nach beschränkt. Außerdem hat der Unternehmer selbst Sicherheit zu stellen ( § 650 m BGB) .

In § 650 n BGB ist erstmalig die gesetzliche Verpflichtung zur Erstellung und Herausgabe der Bauunterlagen an den Verbraucher geregelt.

Von § 640 Abs. 2 S. 2, den §§ 650 i bis 650 l und 650 n BGB kann nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden. Nach § 650 o BGB finden diese Vorschriften auch Anwendung, wenn sie durch anderweitige Gestaltungen umgangen werden.

4. Neues Recht für Architekten- und Ingenieurerträge - §§ 650 p – t BGB

Der Unternehmer verpflichtet sich, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und der Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die von den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. Architekt und/oder Ingenieur ermitteln die Wünsche und Vorstellungen des Auftraggebers und dokumentieren diese. Darauf basierend werden Planungs- und ggfs. Überwachungsziele als Planungsgrundlage zusammengestellt und mit einer Kosteneinschätzung dem Auftraggeber zur Zustimmung vorgelegt.

§ 650 r BGB schafft ein Sonderkündigungsrecht des Bestellers nach Vorliegen der Planungsgrundlage und regelt die Folgen dieser Kündigung.

Der Architekt/der Ingenieur kann ab der Abnahme der letzten Leistung des bau-ausführenden Unternehmers eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen ( § 650 s BGB).

§ 650 t BGB sieht die gesamtschuldnerische Haftung von Bauausführenden und Bauüberwachenden vor.

5. Der gesetzliche Bauträgervertrag - §§ 650 u und v BGB

Der Bauträgervertrag enthält einerseits die Herstellungsverpflichtung und andererseits die Eigentumsverschaffungspflicht. Es verbleibt insoweit bei dem bisher geltenden Bauträgerrecht. Der Verbraucher/Kunde unterzeichnet einen umfassenden Vertrag beim Notar und zahlt. Alle Probleme im Zusammenhang mit der Bauleistung werden dem Kunden insoweit abgenommen. Allerdings kann die umfassende Vorleistungspflicht des Verbraucher-Erwerbers einseitig zu nicht unbeachtlichen sogar existentiellen Problemen führen, für die das neue Recht keine Lösung vorsieht.

 

 

Dortmund, den 25.10.2017