Anspruch des Mieters auf Schadensersatz im Falle der Vortäuschung einer (Eigen)-Bedarfskündigung

Erstellt am: 20.07.2015

Der BGH hat mit Urteil vom 10.06.2015 (VIII ZR 99/14) grundsätzliche Ausführungen zu der Frage des Bestehens eines Schadensersatzanspruches wegen einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung gemacht.

 

Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde:

 

Der Kläger des von dem BGH zu entscheidenden Verfahrens hat Schadensersatzansprüche wegen entstandener Umzugskosten, höherer Mietkosten und höherer Fahrtkosten vom Wohnsitz zu seiner Arbeitsstelle gegen den Beklagten geltend gemacht. Dies deshalb, da dem Kläger durch den Beklagten das Mietverhältnis unter Bezugnahme auf Eigenbedarf gekündigt worden ist. Im Rahmen eines Räumungsklageverfahrens des jetzigen Beklagten gegen den Kläger hatten die Parteien einen Vergleich dahingehend geschlossen, dass der Kläger innerhalb von einer Frist von  sechs Monaten auszieht und ihm bei einem etwaigen früheren Auszug Mietkosten erlassen werden. Nach Auszug des Klägers musste dieser feststellen, dass der Grund für die Eigenbedarfskündigung (es wurde damals von dem Beklagten behauptet, dass die Wohnung für den Hausmeister benötigt werde) nicht bestanden hat, da der Hausmeister nicht in die Wohnung eingezogen ist, sondern eine gänzlich andere Familie. Auf die Vortäuschung eines Kündigungsgrundes und die Unbegründetheit der Kündigung hat der Kläger seine Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten gestützt.

 

Der BGH hat in seinem Urteil vom 10.06.2015 klargestellt, dass grundsätzlich der Vermieter im Falle der Vortäuschung von Eigenbedarf, sowie generell bei einer schuldhaften, materiell unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses, dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist. Allerdings ist zusätzliche Voraussetzung dieses Schadensersatzanspruches, dass ein Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung der Eigenbedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden besteht. Ein solcher Zurechnungszusammenhang kann zum Beispiel wegfallen, wenn die Parteien einen Vergleich schließen, mit welchem auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs abgegolten werden sollen. Allerdings stellt der BGH sehr hohe Anforderungen an einen derartigen Entfall des Zurechnungszusammenhanges. Dies deshalb, da ein wirksamer Verzicht nur dann möglich ist, wenn ein Verzichtswille – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich deutlich zu Tage kommt. Im Falle eines Räumungsvergleiches sind solche Umstände nur dann gegeben, wenn sich der Vermieter zum Beispiel zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichtet. Dies hat der BGH im vorliegenden Fall verneint. Allein die Tatsache, dass im Rahmen der Räumungsklage ein Vergleich geschlossen ist, dessen Inhalt die Gewährung einer langen Räumungsfrist durch den Vermieter war, stellt keine derartig substantielle Gegenleistung dar, dass hier im Gegenzug ein Verzichtswille des Mieters auf etwaige Schadensersatzansprüche anzunehmen ist. Folglich hat der BGH einen Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung der Eigenbedarfskündigung und den dem Kläger entstandenen Schäden mangels Unterbrechung des Zurechnungszusammenhanges durch den geschlossenen Räumungsvergleich bejaht. Die auf Schadensersatz gerichtet Klage hat somit Erfolg gehabt.

 

Fazit:
Das Urteil des BGH stärkt die Position des Mieters im Falle der Geltendmachung von Schadensersatzansprüche gegen seinen Vermieter wegen einer unberechtigten Kündigung. Der BGH stellt damit klar, dass allein durch den Abschluss eines Vergleiches im Räumungsverfahren zu den üblichen Bedingungen (Räumung innerhalb einer bestimmten Frist) nicht der Zurechnungszusammenhang zwischen den unberechtigten Kündigung und einem eingetretenen Schaden entfällt. Vielmehr stellt der BGH klar, dass an einen Vergleich, der einen Verzicht auf etwaige Schadensersatzansprüche beinhaltet, so hohe Anforderungen zu stellen sind, sodass dieser eher die Ausnahme darstellt. Damit ist künftig die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen von Mietern, die eine unberechtigte Kündigung erhalten haben, auch wenn in einem späteren Räumungsverfahren ein Vergleich geschlossen wurde, deutlich erleichtert. Letztendlich kommt es natürlich immer auf den konkreten Einzelfall an, weswegen es zu empfehlen ist, dass der Mieter in einer derartigen Situation anwaltliche Hilfe in Anspruch nimmt.