Dauerstreitfrage Mietmangel: Ab welchem Ausmaß berechtigen sogenannte „Umweltmängel“ den Mieter zur Minderung der Miete?

Erstellt am: 30.04.2015

Der BGH hat mit Urteil vom 29.04.2015 (VIII ZR 197/14) eine Grundsatzentscheidung zu der Frage getroffen, unter welchen Voraussetzungen der Mieter ein Mietwohnung wegen sogenannter „Umweltmängel“ die Miete mindern darf. Insbesondere hat der BGH klargestellt, wie es sich verhält, wenn der sogenannte „Umweltmangel“ durch Kinder verursachte Lärmeinwirkung ist.

 

Der Entscheidung des BGH liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Beklagten sind Mieter einer vor vielen Jahren angemieteten Mietswohnung. Die Wohnung befindet sich neben einer Schule, welche im Jahre 2010 ca. 20 Meter von der Terrasse der Beklagten entfernt einen Bolzplatz errichtet hat. Die Nutzung des Bolzplatzes ist für Kinder im Alter bis zu 12 Jahren von Montag bis Freitags bis 18:00 Uhr vorgesehen. Im Sommer nach der Errichtung des Bolzplatzes haben die Mieter gegenüber ihren Vermietern eine Lärmbelästigung durch Jugendliche, die auch außerhalb der vorgesehenen Nutzungszeiten auf dem Bolzplatz spielen, gerügt und später deshalb die Miete um 20% gemindert. Daraufhin haben die Vermieter den Klageweg gegen die Mieter, gerichtet auf Zahlung weiterer Miete, sowie gerichtet auf Feststellung, dass die Beklagten zu einer Minderung der Miete nicht berechtigt seien, beschritten.

 

Der BGH hat wesentliche Grundsätze festgelegt, jedoch in der Sache selber nicht entschieden, sondern die Sache zur weiteren Aufklärung an das Berufungsrecht zurückverwiesen. Grundsätzlich hat der BGH aber festgelegt, dass sogenannte „Umweltmängel“ nur dann einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn entweder ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist, dass sich der Zustand der Mietsache in Bezug auf Umwelteinflüsse für die Dauer des Mietverhältnisses nicht nachteilig verändern darf, oder aber die Belästigung durch von außen einwirkende Einflüsse so eklatant ist, dass auch der Vermieter diese nicht hinzunehmen hätte. Fehlt es also an einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietsache bezogen auf Umwelteinflüsse, ist stets eine Einzelfallabwägung vorzunehmen. So hat der Mieter ein nachträglich verändertes Maß an Geräuschimmissionen dann hinzunehmen, wenn es sich um Immissionen handelt, die der Vermieter selber als Eigentümer des Grundstückes gemäß § 906 Abs. 1 BGB zu dulden hätte. Insofern sei erläutert, dass § 906 BGB festlegt, dass der Eigentümer eines Grundstückes die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, (…) dann nicht verbieten kann, wenn die Einwirkung die Benutzung seines Grundstückes nicht, oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Insoweit verweist § 906 BGB auch auf die Regelungen des Bundesemissionsschutzgesetzes. Dieses wiederrum legt in § 22 I a BImSchG fest, dass Geräuscheinwirkungen von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen, die durch Kinder hervorgerufen werden, in der Regel keine schädliche Umwelteinwirkung darstellen.

 

Im Ergebnis hat der BGH deshalb das Verfahren an die Berufungsinstanz zurückverwiesen, da gerade bezüglich der Anwendung des § 22 I a BImSchG das Berufungsgericht nicht festgestellt hat, ob die Lärmbelästigung lediglich von Kindern, oder aber auch von Jugendlichen und jungen Erwachsenen verursacht wird.

 

Fazit: Im Ergebnis hat der BGH zu Lasten der Mieter die Geltendmachung einer Mietminderung wegen von außen wirkender Umwelteinflüsse auf die Mietsache erheblich erschwert. Es ist nunmehr stets im Einzelfall festzustellen, ob die durch den Mieter gerügten Belästigungen ein Ausmaß angenommen haben, dass die Grenze dessen überschreitet, was auch der Vermieter als Eigentümer der Sache hinnehmen müsste. Nur dann, wenn Umwelteinflüsse eine derartige Belästigung darstellen, dass auch der Vermieter sich mit Abwehr- oder Entschädigungsansprüchen wehren könnte, ist eine derartige Beeinflussung gegeben, dass ein „ Umweltmangel“ zu bejahen ist, der zur Minderung der Miete berechtigt.