Frau Strecke bespricht für Sie im Mietrecht: Aufgabe des BGH der bisherigen Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen

Erstellt am: 25.03.2015

Der BGH hat seine bislang über viele Jahre praktizierte Rechtsprechung zu der Zulässigkeit der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter in allgemeinen Geschäftsbedingungen aufgegeben und nunmehr völlig neue Grundsätze mit Urteilen vom 18.03.2015 (VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13, VIII ZR 185/14) festgesetzt.

 

Der BGH hatte hierbei in mehreren im vorgelegten Fällen zu entscheiden, ob die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter in Klauseln des Mietvertrages zulässig ist, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat. Darüber hinaus hatte der BGH zu entscheiden, ob die Vereinbarung einer Quotenabgeltungsklausel (also die nach bestimmten Fristen geregelte Beteiligung des Mieters an Kosten für vom Vermieter nach Auszug durchzuführende Schönheitsreparaturen) zulässig ist.

 

Der BGH hat nunmehr festgelegt, dass es bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung unzulässig ist, in den allgemeinen Bedingungen des Mietvertrages Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Eine solche Vereinbarung ist nach § 307 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Dies deshalb, da der Grundsatz gilt, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Übernimmt jedoch der Vermieter eine unrenovierte Wohnung, ist er bei der Übernahme von Schönheitsreparaturen durch Vereinbarungen im Mietvertrag zwangsläufig auch dazu verpflichtet, Gebrauchspuren zu beseitigen, die vom Vormieter standen. Der BGH sieht hierin eine unangemessene Benachteiligung, sodass solche Klauseln, die bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorsehen, unwirksam sind. Voraussetzung ist hierfür allerdings immer, dass die Wohnung unrenoviert übergeben worden ist.

 

Darüber hinaus hat der BGH entschieden, dass Quotenabgeltungsklauseln, nach denen der Mieter eine pauschale Entschädigung für nichtdurchgeführte Schönheitsreparaturen nach bestimmten Fristen übernimmt, ebenfalls unwirksam sind. Bislang hatte die Rechtsprechung vorgesehen, dass solche Klauseln dann wirksam sind, wenn der vom Mieter zu zahlende Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen wird, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde. Nunmehr hat der BGH klargestellt, dass diese hypothetische Berechnung kaum nachvollziehbar möglich ist. Vielmehr beinhaltet sie stets die Unsicherheit, dass eine wirklich zuverlässige Berechnung, wann bei Fortsetzung des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf bestanden hätte, nicht möglich ist. Aufgrund dieser Unsicherheit bei der Berechnung erachtet der BGH nunmehr auch solche Quotenabgeltungsklauseln nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB für unwirksam, da eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert, oder aber unrenoviert überlassen worden ist.

 

Die am 18.03.2015 ergangenen Urteile des BGH zum Mietrecht sind deshalb so relevant, da der BGH mit diesen Urteilen seine bisherige Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen vollständig gekippt hat. Der BGH hat nun deutlich zu Gunsten der Mieter entschieden. In der Praxis hat dies die Folge, dass nahezu sämtliche derzeit verwendeten Formularmietverträge unwirksame Regelungen enthalten und geändert werden müssen. Vermieter sollten möglichst schnell ihre Mietverträge auf Klauseln zu Schönheitsreparaturen überprüfen und diese zwecks Vermeidung einer Unwirksamkeit der Vereinbarungen abändern.