Kein Ausschluss von Mängelrechten bei vorbehaltloser Ausübung einer Verlängerungsoption

Erstellt am: 06.11.2015

Der BGH hat mit Urteil vom 14.10.2015 (XII ZR 84/14) klargestellt, dass durch die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter kein Ausschluss der Mängelrechte des Mieters gemäß oder entsprechend § 536 b BGB eintritt.

 

Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde:

 

Die Klägerin ist Vermieterin eines Objektes, das die Beklagte im Jahr 2001 als Gewerbeimmobilie angemietet hat. Der geschlossene Mietvertrag hat unter § 2 Nr. 2 das Recht der Mieterin vorgesehen, die Mietzeit zweimal um je fünf Jahre zu verlängern (Option). Des Weiteren wurde in § 2 Nr. 2 des Mietvertrages geregelt, dass diese Optionen jeweils stillschweigend in Kraft treten, wenn nicht die Mieterin spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit eine gegenteilige schriftliche Erklärung abgibt.

 

Eine solche die Vertragsverlängerung verhindernde Erklärung gab die Beklagte nicht ab, obwohl sie im Juli 2007 erstmals verschiedene Mängel an dem Mietobjekt rügte. Nachdem die Beklagte in den Jahren 2010 bis 2011 die Mängel der Mietsache noch mehrfach rügte, kürzte sie ab Februar 2012 nach einer Mieterhöhung durch die Vermieterin ihrerseits die Miete um 50% wegen der Mängel der Mietsache. Diese Mietrückstände klagte die Klägerin dann vor dem Landgericht ein. Das Landgericht gab der Klage in voller Höhe statt mit der Begründung, dass die Beklagte durch die Optionsausübung und die damit einhergehende Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 536 b BGB von ihren Mängelrechten ausgeschlossen sei.

 

Dem hat der BGH eine deutliche Absage erteilt. Der BGH hat klargestellt, dass eine Verlängerungsoption keinen neuen Mietvertrag begründet, sondern lediglich die Verlängerung des bereits bestehenden Mietvertrages zur Folge hat. § 536 b BGB, welcher die Geltendmachung von Mängelrechten ausschließt, wenn der Mieter trotz Kenntnis der Mängel die Mietsache anmietet, sei nur auf den Neuabschluss von Mietverträgen anwendbar. Dieser Fall des bewussten Abschlusses eines Mietvertrages trotz Kenntnis von Mängeln der Mietsache sei vorliegend jedoch nicht gegeben und diese Situation der Ausübung einer Verlängerungsoption auch nicht vergleichbar. Vielmehr ist vorliegend die Besonderheit gegeben, dass sich das Mietverhältnis durch das Schweigen der Beklagten automatisch um fünf Jahre verlängert habe. Hierdurch wird das bereits begründete Mietverhältnis inhaltlich nicht verändert, sondern lediglich auf weitere 5 Jahre erstreckt. Es bestehe keine Vergleichbarkeit mit der Regelung des § 536 b BGB, da bei dem Abschluss von neuen Mietverträgen das Mietverhältnis mit seinem gesamten Inhalt zunächst bestimmt wird. Da kein Ausschluss von Mängelrechten gemäß oder analog § 536 b BGB in Betracht kommt, stand es der Beklagten vorliegend frei, die von ihr beanstandeten Mängel weiterhin geltend zu machen.

 

Fazit:

Häufig ist in befristeten Mietverträgen wie in dem vorliegenden Fall die Option für den Mieter enthalten, das Mietverhältnis entweder durch ausdrückliche Bestätigung oder aber durch Unterlassen einer Beendigung des Mietverhältnisses zu verlängern. Diese sogenannten Optionsklauseln bzw. Verlängerungsoptionen begründen keinen neuen Mietvertrag, sondern stellen vielmehr eine (entweder ausdrückliche oder stillschweigende) Verlängerung des bereits bestehenden Mietverhältnisses dar. Für Fälle, in denen ein Mietverhältnis aufgrund der Ausübung einer Verlängerungsoption verlängert wird, hat der BGH nunmehr klargestellt, dass hiermit kein Ausschluss von vor Ausübung der Verlängerung geltend gemachten Mängelrechten verbunden ist. Vielmehr nimmt der BGH einen entsprechenden Ausschluss der Geltendmachung von Mängelrechten ausdrücklich nur für neu geschlossene Mietverträge entsprechend der gesetzlichen Regelungen des § 536 b BGB an. Eine entsprechende Anwendung auf Verlängerungsoptionen ist nach Auffassung des BGH weder mit dem Sinn und Zweck der Regelung des § 536 b  BGB, noch aufgrund anderer Umstände geboten. Im Ergebnis stärkt der BGH damit die Mieterrechte, da nunmehr feststeht, dass bei Ausübung einer Verlängerungsoption auch weiterhin die vor dieser Verlängerung geltend gemachten Mängelrügen Bestand haben.