Möglichkeit der fristlosen Kündigung durch den Vermieter wegen verweigerter Instandsetzungsarbeiten: kein zwingender Vorrang der Duldungsklage

Erstellt am: 20.04.2015

Der BGH hat mit Urteil vom 15.04.2015 (VIII ZR 281/13) entschieden, dass eine fristlose Kündigung durch den Vermieter, wenn der Mieter die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten verweigert, durchaus zulässig ist. Klargestellt hat der BGH, dass durch den Vermieter nicht in jedem Fall zuvor das Ergebnis einer Duldungsklage abzuwarten ist. Allerdings sei immer stets auf den konkreten Einzelfall abzustellen.

 

Der Entscheidung des BGH liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Im Jahr 2010 wurde festgestellt, dass am Dachstuhl der betroffenen Mietswohnung ein Befall von Hausschwamm vorlag. Die Mieter zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel um, um Notmaßnahmen zwecks Behebung des Schwammschadens zu ermöglichen. Nach Beendigung der Notmaßnahmen zogen die Mieter wieder in die Wohnung ein, verweigerten jedoch dem Vermieter den Zutritt zwecks weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung. Wegen dieser Verweigerung kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Zudem beantragte der Vermieter vor dem Amtsgericht im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens, dass die Mieter den Zutritt zu der Wohnung ermöglichen und dulden müssen. Gleichzeitig hat der Vermieter die fristlose Kündigung aufrechterhalten und sie zusätzlich darauf gestützt, dass die Mieter zudem in einem Kellerraum die Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten. Die Mieter sind nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht ausgezogen, sodass der Vermieter Räumungsklage erhoben hat. Diese hatte zunächst in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

 

Der BGH hat das Verfahren nunmehr an das Landgericht zwecks weiterer Aufklärung zurückverwiesen. Der BGH hat klargestellt, dass eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses nicht erst generell dann in Betracht kommt, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten „querulatorische“ Züge zeigt. Vielmehr sei zu berücksichtigen, dass die Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen einem erheblichen wirtschaftlichen Interesse des Vermieters an der Instandhaltung seines Objektes und seines Eigentumes entspricht.

 

Der BGH führt aus, dass es daher einem Vermieter nicht in jedem Fall zumutbar ist, erst ein auf Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen gerichtetes Verfahren abzuwarten. Vielmehr könne auch eine fristlose Kündigung erklärt werden. Dies richtet sich jedoch stets nach den Umständen des Einzelfalles. Insofern ist abzuwägen, um welche konkreten Arbeiten es im Einzelnen geht, wie umfangreich und dringend die Arbeiten sind, welche Beeinträchtigungen sich für den Mieter ergeben und welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für den Vermieter hat, insbesondere welche Schäden dem Vermieter bei Nichtdurchführung entstehen. Da die Vorinstanz keine Feststellungen zu Art und Umfang, sowie Folgen der Arbeiten getroffen hat, hat der BGH die Sache nicht selbst entschieden, sondern zur weiteren Entscheidung wieder an das Landgericht zurückverwiesen. Insofern bleibt nunmehr die Entscheidung der Berufungsinstanz abzuwarten.

 

Fazit: Für Vermieter ist die Entscheidung des BGH wichtig, da sie klarstellt, dass nicht in jedem Fall bei Verweigerung von Instandsetzungsmaßnahmen durch den Mieter erst ein Verfahren auf Duldung dieser Maßnahmen geführt werden muss. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass stets die Umstände des Einzelfalles abzuwägen sind. Eine Fristlose Kündigung wird daher nur dann in Betracht kommen, wenn ein Verlust des Substanzwertes der Mietsache zu Lasten der Vermieter droht, wenn Instandsetzungsarbeiten nicht zeitnah durchgeführt werden. Insgesamt ist vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen der Verweigerung von Duldungsmaßnahmen immer eine Einzelfallabwägung durchzuführen. Vermieter sind insofern gut beraten, wenn sie vor Ausspruch einer solchen Kündigung anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen.