Mietpreisbremse und Bestellerprinzip – Frau Rechtsanwältin Strecke bespricht für Sie die Änderungen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes

Erstellt am: 22.04.2015

1. Der Deutsche Bundestag hat in seiner achtzehnten Wahlperiode unter der Drucksache 18/3121 den Entwurf eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstieges auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) veröffentlicht. Sinn und Zweck des Gesetzesentwurfes ist die Änderung der Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches im Mietrecht, sowie die Änderungen des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung. Dem Gesetzentwurf liegen folgende Erwägungen des Gesetzgebers zugrunde:

 

Seit Jahren ist der Wohnungsmarkt in bestimmten Regionen völlig überlastet. In attraktiven Großstädten, wie z.B. Hamburg, reichen die vorhandenen Mietwohnungen für die Vielzahl von Wohnungssuchenden nicht aus. Dies versetzt die Vermieter in die Position bei Neuvermietung einer Wohnung die Mieten erheblich zu erhöhen, sodass diese deutlich über den ortüblichen Mietpreisen liegen. Darüber hinaus ist es mittlerweile gängige Praxis, dass der Wohnungssuchende noch zusätzlich damit belastet wird, die Kosten eines vom Vermieter beauftragten Maklers zu übernehmen, da ihm bei Ablehnung der Kostenübernahme droht, dass der Vermieter sich einen Mieter such, der dies Kosten zu übernehmen bereit ist. Der Gesetzgeber hat die Gefahr gesehen, dass bei Fortführung dieser Praxis Leute mit geringen, aber auch mittleren Einkommen in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten keine Wohnungen mehr anmieten können. Dies hätte zur Folge, dass Geringverdiener und Leute mit mittleren Einkommen letztlich aus ihrem angestammten Wohnraum verdrängt werden.

 

2. a) Um dem entgegen zu treten, hat der Gesetzgeber mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz unter anderem Neuregelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch bei den Regelungen zur Erhöhung der Miete getroffen.

 

So hat der Gesetzgeber gemäß § 556 d festgelegt, dass die Landesregierungen ermächtigt werden, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch eine Rechtsverordnung zu bestimmen. Für Neuvermietungen in diesen von der Landesregierung bestimmten angespannten Wohnungsmärkten, gelten bei der Neuvermietung einer Mietwohnung besondere Regelungen. So darf bei Neuvermietung die Miete nur bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, oder aber, wenn sie über die bislang geltende Vormiete hinausgeht, darf die neuvereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% übersteigen. Damit ist bei Neuvermietung einer Mietswohnung dem Vermieter nach oben hin eine Deckelung vorgegeben. Er darf die neue Miete nur noch bis zur Höhe der Vormiete oder aber bis zu 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete festsetzen. Damit ist gewährleistet, dass eine anstehende Neuvermietung nicht zu einer übermäßigen Mieterhöhung führt. Von dieser Neuregelung gibt es allerdings Ausnahmen. So ist die Regelung des § 556 d BGB nicht auf Mietverhältnisse anzuwenden, bei denen innerhalb der letzten 3 Jahre erhebliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind. Vielmehr richtet sich die Höhe der zulässigen Miete in einem solchen Fall nach den allgemeinen gesetzlichen Regelungen zur Festsetzung der Miethöhe nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Darüber hinaus gilt die Regelung des § 556 d nicht für Wohnungen mit Erstbezug, d.h., Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 generell erstmalig, oder nach Bewohnung durch den Eigentümer erstmals fremd vermietet werden.

 

Darüber hinaus sieht das Gesetz vor, dass der Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Regelungen über eine ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern kann. Dies allerdings nur, wenn er zunächst gegenüber dem Vermieter die Höhe der Miete qualifiziert gerügt hat. Diese qualifizierte Rüge bedarf der Schriftform.

 

Um tatsächlich bemessen zu können, ob die dem Mietverhältnis zugrunde liegende Miete den Vorgaben des § 556 d BGB entspricht, hat der Mieter auch Auskunftsrechte gegenüber dem Vermieter. Dies sowohl bezüglich der bisher mit dem Vormieter vereinbarten Miete, als auch bezüglich der Berechnungsgrundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete.

 

Durch diese Änderungen des Bürgerlichen Gesetzbuches soll zum einen eine Deckelung der Miethöhe der Neuvermietung erreicht werden. Gleichzeitig sollen Vermieter, die umfassende Sanierungsmaßnahmen vorgenommen haben, geschützt werden, da deren von der Deckelung der Höchstmiete ausgeschlossen sind.

 

b) Darüber wird in dem Mietrechtsnovellierungsgesetz auch eine Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vorgesehen. Hintergrund für die Änderung dieses Gesetzes ist, dass es heutzutage der gängigen Praxis entspricht, dass Vermieter Makler bei der Neuvermietung von Wohnungen einschalten, die Kosten für den Makler letztendlich jedoch an den Mieter abwälzen. Der Mieter selber, hat keine Möglichkeit, die Übernahme der Maklerkosten zu verneinen, da in angespannten Wohnverhältnissen eine derart große Nachfrage nach Mietwohnungen besteht, dass er befürchten muss, dass der Vermieter sich einen anderen Mieter sucht. Um diese Situation zu entschärfen, hat der Gesetzgeber mit seinem Gesetzesentwurf geregelt, dass der Mieter nur dann zur Zahlung einer Maklercourtage verpflichtet ist, wenn er selber den Makler aktiv beauftragt hat und der Mietvertrag nur aufgrund seines konkreten Auftrages zustande gekommen ist. Sobald der Vermieter selber den Makler mit der Vermietung seiner Wohnung beauftragt hat, können die angefallenen Maklerkosten nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Auch Umgehungsgeschäfte hierzu sind nicht zulässig.

 

Darüber hinaus hat der Gesetzgeber in der Neuregelung vorgesehen, dass sämtliche Wohnungsvermittlungsverträge in schriftlicher Form abgeschlossen werden müssen. Dies auch als Warnungs- und Hinweisfunktion für den Vermieter, damit dieser weiß, was für Kosten auf ihn zukommen. Zudem wird davon ausgegangen, dass Vermieter in Zukunft mangels Möglichkeit die Kosten des Maklers auf den Mieter zu übertragen, ihre Wohnungen häufiger wieder aus eigener Hand vermieten werden. Verstöße gegen das Verbot vom Wohnungssuchenden ein Maklerentgelt zu fordern, können nach der neuen gesetzlichen Regelung zudem mit einem Bußgeld belegt werden.

 

Fazit:

Es bleibt nun abzuwarten, ob nach Erlass des Gesetzes der vom Gesetzgeber erhoffte positive Effekt auf angespannten Wohnungsmärkten eintritt. Da die Landesregierungen erst bis spätestens zum 31.12.2020 mittels Rechtsverordnung die angespannten Wohnungsmärkte auszuweisen haben, lassen sich die Regelungen des Gesetzes letzten Endes tatsächlich erst ab dem Jahre 2020 umsetzen. Schließlich ist Voraussetzung für die Anwendung des Gesetzes, dass feststeht, wo dieses Gesetz überhaupt örtlich Anwendung findet, also welche Regionen zu den angespannten Wohnungsmärkten im Sinne dieses Gesetzes zählen.

Die Neuregelungen im Mietrechtsnovellierungsgesetz scheinen grundsätzlich gut geeignet zu sein, den angestrebten Gesetzeszweck, nämlich die Dämpfung des Mietanstieges auf angespannten Wohnungsmärkten und die Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung, zu erreichen. Aufgrund der Frist bis zum Jahre 2020, um die Regionen mit angespannten Wohnungsverhältnissen zu definieren, bleibt jedoch für die nächsten Jahre noch offen, ob die Neuregelungen tatsächlich den angestrebten Zweck erreichen.