Neues Mietrecht ab 01.05.2013: Energetische Modernisierung, Contracting, Vorgehen gegen Mietnomadentum und schnellere Räumung nach dem Modell „Berliner Räumung“

Erstellt am: 17.06.2013

Der Bundesrat hat am 01.02.2013 ein Mietrechtsänderungsgesetz verabschiedet. Die Neuregelungen im Mietrecht sollen Anreize für den Vermieter zur energetischen Sanierung schaffen, die Position des Mieters bei Umwandlung von Miete in Eigentum stärken und schnelle und effizientere Abhilfe gegen das Mietnomadentum schaffen.

 

Energetische Modernisierung

 

Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten werden reformiert. Es wird ein neuer Tatbestand der „energetische Modernisierung“ geschaffen. Hierunter fallen alle Maßnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die Dämmung des Gebäudes oder den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Energetische Modernisierungen sollen für die Zeit von bis zu drei Monaten allerdings nicht mehr zu einer Mietminderung führen. Für die Dauer von drei Monaten ist die Minderung wegen energetischer Modernisierung ausgeschlossen. Erst ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung geltend gemacht werden. Dies setzt voraus, dass ab diesem Zeitpunkt die Baumaßnahme noch nicht abgeschlossen ist und die Nutzung der Wohnung weiterhin beeinträchtigt ist. Bei anderen Modernisierungen, z. B. Modernisierung von Bädern, Küche, bleibt es bei dem unbeschränkten Minderungsrecht.

 

Das Recht des Vermieters, für die Modernisierungsmaßnahmen eine erhöhte Miete zu verlangen, bleibt hingegen bestehen. Danach können die Kosten von energetischer Modernisierung mit jährlich maximal 11 % auf die Miete umgelegt werden. Bloße Erhaltungsmaßnahmen gehören nicht zu den Modernisierungskosten.

 

Eine wesentliche Änderung tritt allerdings insoweit ein, als dass der Vermieter berechtigt ist, trotz Einwand des Mieters,  die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten stelle für ihn eine unzumutbare wirtschaftliche Härte dar, die energetische Modernisierung durchführen. So will der Gesetzgeber sicherstellen, dass die Modernisierung ohne Verzögerung realisiert werden kann. Dieser Einwand hat allerdings im zweiten Schritt möglicherweise zur Folge, dass der Vermieter die Miete dennoch nicht erhöhen kann, sofern der Einwand des Mieters berechtigt gewesen ist.

 

Bezüglich der Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei energetischen Modernisierungen, wird darauf hingewiesen, dass die ursprünglichen, relativ strengen Anforderungen gesenkt werden, um überzogene Anforderungen zu vermeiden. Nunmehr wird dem Vermieter das Recht eingeräumt, sich auf anerkannte Pauschalwerte zu berufen, um die Wärmeleitfähigkeit aller Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Des Weiteren wird gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind.

 

Contracting

 

In der Zukunft kann der Vermieter die Beheizung von der Energieversorgung auf eine gewerbliche Wärmelieferung umstellen, wenn dies für den Mieter kostenneutral ist und ein Effizienzgewinn erzielt wird. Bleibt das Contracting für den Mieter kostenfrei, können die Wärmeliefererkosten als Betriebskosten umgelegt werden. Einzelheiten werden in der Verordnung geregelt, welche durch die Bundesregierung noch gesondert zu erlassen ist.

 

Schnelleres Vorgehen gegen „Mietnomaden“

 

Alle Räumungsklagen sind von den Gerichten künftig vorrangig und schneller zu bearbeiten. Selbst bei wirksamer Kündigung des Vertrages kann sich der Vermieter nicht eigenmächtig den  Besitz der Wohnung verschaffen. Aus diesem  Grund ist eine besonders schnelle Durchführung von Räumungsklagen erforderlich. Des Weiteren soll vermieden werden, dass die Klageforderung monatlich um das auflaufende Nutzungsentgelt erhöht wird, falls der Mieter oder Pächter weiterhin nicht zahlt. Die Räumungsklagen werden in der Zukunft deshalb vorrangig zu terminieren sein. Revolutionär ist allerdings die Möglichkeit der Sicherungsanordnung. Der Vermieter kann nämlich verlangen, dass der Mieter für das während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Nutzungsentgelt eine Sicherheit leistet. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, während des Prozesses aufgelaufene Mietschulden zu bezahlen. Wenn der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzuges eine vom Gericht erlassene Sicherheitsanordnung nicht befolgt, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken.

 

Erleichterte Vollstreckung von Räumungstiteln

 

Die Berliner Räumung erleichtert die Vollstreckung von Räumungstiteln. Die Räumung kann nun darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Demnach hat der Gläubiger nunmehr die Möglichkeit, dem Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung zu beauftragen, ohne gleichzeitig Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Auf diese Weise fällt nämlich kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an.

 

Auch wird den Tricks der räumungsunwilligen Mietern nun endgültig ein Ende gesetzt. Viele Mieter sind in der Vergangenheit auf die Idee gekommen und haben, als der Gerichtsvollzieher aus dem  Räumungsurteil die Vollstreckung betreiben wollte, einen Dritten die Tür öffnen lassen, welcher behauptete, ein Untermieter zu sein. Der Vermieter hat nunmehr die Möglichkeit, sehr schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den vermeintlichen Untermieter zu bekommen. Der Räumungstitel kann nämlich im einstweiligen Verfügungsverfahren gegen den vermeintlichen Untermieter ergänzt werden.

 

Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen

 

Der Gesetzgeber hat entschieden, dass der bewährte Mieterschutz bei Umwandlung von Mietshäusern nicht durch das so genannte „Münchener Modell“ umgangen werden kann. Bisher konnte eine Personengesellschaft ein Mietshaus mit dem Ziel erwerben, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnung in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Die Personengesellschaft war vor der Umwandlung berechtigt, den Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter zu kündigen. Auf diese Weise konnte der in § 577 a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen werden. Diese Lücke wird nun geschlossen.

 

Mieterhöhungen - Absenkung der Kappungsgrenze

 

Bislang konnte die Miete um 20 % werden, soweit die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wurde. In § 558 Abs. 3 BGB wird künftig eine neue Regelung eingeführt, nach welcher die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zu ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 % auf 15 % absenken können und so flexibel auf Mietsteigerungen besonders in Ballungsräumen reagieren können.

 

Kaution

 

Ein fristloser Kündigungsgrund ist nunmehr auch für den Fall geschaffen, dass der Mieter die Kaution nicht zahlt. Hierzu bedarf es auch keiner Abmahnung. Voraussetzung ist lediglich, dass ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten gegeben ist. Diese Regelung gilt nicht für Altverträge!