Was gilt: Notarieller Vertrag oder abweichender Entwurf? Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.06.2016 – V ZR 295/14

Erstellt am: 11.12.2016

1. Kann die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit eines notariellen Vertrages durch die Vorlage eines inhaltlich abweichenden Vertragsentwurfs widerlegt werden? Ist der abgeschlossene Text unter Hinweis auf vorhergehende Korrespondenz auch in einem anderen Licht zu interpretieren ?

2. In dem entschiedenen Fall kaufte die Klägerin vom Beklagten mit notariellem Vertrag ein mit einer Halle bebautes Grundstück. Vor Vertragsschluss hatte der Notar den Vertragsparteien einen Vertragsentwurf übersandt. Der notariell beurkundete Kaufvertrag enthielt u.a. abweichende Angaben zur bebauten Fläche. Die Klägerin verlangte unter Hinweis auf den notariellen Vertrag vom Beklagten Schadensersatz, weil u.a. die Grundfläche tatsächlich 100 qm weniger betrug. Beide Vorinstanzen gaben dem Beklagten recht, weil den Parteien vor der Beurkundung ein schriftlicher Entwurf vorgelegen habe, auf den die notarielle Urkunde Bezug nehme. Sämtliche auf dem Entwurf angebrachten handschriftlichen Änderungen seien in den notariellen Vertrag übernommen worden. Das lasse darauf schließen, dass die Parteien den Entwurf so haben beurkunden lassen wollen, wie er in der handschriftlichen Fassung gestaltet gewesen sei. Damit sei die Vermutung der materiellen Richtigkeit des beurkundeten Textes widerlegt.

3. Der 5. Senat des BGH hat in seinem Urteil vom 10.06.2016 (Az.: V ZR 295/14) dem deutlich widersprochen. Die notarielle Kaufvertragsurkunde ist eine öffentliche Urkunde. Solche Urkunden erbringen vollen Beweis darüber, dass die Erklärung mit dem niedergelegten Inhalt so, wie beurkundet, abgegeben wurde. Darüber hinaus besteht für die über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden nach ständiger Rechtsprechung des BGH die Vermutung der Vollständigkeit und Richtig-keit. Es wird also vermutet, dass das, was im beurkundeten Text steht, der Vereinbarung entspricht und nur das vereinbart ist.

4. Zum Zweck der notariellen Beurkundung und des Beurkundungsverfahrens erinnert der BGH daran, dass Veräußerer und Erwerber vor übereilten Verträgen zu bewahren und sie auf  die Wichtigkeit des Geschäftes hinzuweisen seien sowie ihnen die Möglichkeit rechtskundiger Belehrung und Beratung zu eröffnen sei. Mit der Durchführung eines strengen Regeln unterworfenen Beurkundungsverfahrens, insbesondere durch die dem Notar in den §§ 17 ff. BeurkG auferlegten Prüfungs- und Belehrungspflichten, soll sichergestellt werden, dass der Inhalt der Urkunde dem Willen der mit der rechtlichen Tragweite vertraut gemachten Beteiligten entspricht.    Die Überlassung des beabsichtigten Textes vor der Beurkundung an die Vertragsparteien dient dazu, ihnen Gelegenheit zu geben, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen, Unklarheiten und Änderungswünsche vorher zu klären und sich auf die Beur-kundungsverhandlung vorzubereiten.  Der Entwurf dokumentiert hingegen nicht den abschließenden Parteiwillen. Diesen hat der Notar zu ermitteln. Erst mit der in der Beurkundungs-verhandlung gefertigten Niederschrift erhalten die Erklärungen der Beteiligten ihre endgültige Form. Die notarielle Urkunde dokumentiert, zu welchem Ergebnis die Beurkundungsverhandlung vor dem Notar geführt hat.  

5. Nach Auffassung des BGH führt auch die in der notariellen Niederschrift aufgenommene Erklärung der Parteien, dass sie ausreichend Gelegenheit zur Prüfung des Entwurfs und einer Auseinandersetzung mit dessen Inhalt hatten, nicht dazu, dass die Regelungen in der notariellen Urkunde, die vom Entwurfstext abweichen, wegen Widersprüchlichkeit nichtig sind. Der im Vorspann der Niederschrift aufgenommenen Bestätigung der Parteien kommt nicht der Erklärungsgehalt zu, dass der Entwurfstext rechtsverbindlich gelten soll und bei der anschließenden Beurkundungsverhandlung keine Veränderungen erfahren wird. Es geht einzig um die Erfüllung der dem Notar auferlegten Amtspflicht, dem Verbraucher den beabsichtigten Text des Rechtsgeschäfts zur Verfügung zu stellen (§ 311 b Abs.1 Satz 1 und Abs. 3 BGB).

6. Allein durch die Vorlage des abweichenden Vertragsentwurfs kann die Vermutung der Vollständig-keit und Richtigkeit der notariellen Urkunde nicht widerlegt werden.