Neues aus der Rechtsprechung zum Mietrecht: Schadensersatz bei Nichtbeachtung des Vorkaufsrechts des Mieters und außerordentliche Kündigung bei Sozialhilfeberechtigung

Erstellt am: 25.02.2015

1.

 

Eine Entscheidung, die für jeden Käufer eines Mehrfamilienhauses von Bedeutung sein kann, erging am 21.01.2015. Nach der gesetzlichen Situation in § 577 BGB kann der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ggf. ein Vorkaufsrecht an einer Immobilie haben. Dabei gilt ein Vorkaufsrecht nach der vorgenannten Norm, wenn der Vermieter nach dem Beginn des Vertragsverhältnisses Wohnungseigentum an den einzelnen Wohneinheiten begründet und dann einzelne Objekte verkaufen will.

 

Nachdem im Anschluss an einen Übergang des Gesamtobjektes der neue Eigentümer der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung zum Preise von 266.250,00 € zum Kauf anbot und der vorherige Verkehrswert nur 186.571,00 € betrug, machte die Mieterin den entgangenen Gewinn in Höhe von 79.428,75 € gegen die vormalige Verkäuferseite geltend.

 

Amtsgericht und Landgericht hatten die Klage abgewiesen. Der Bundesgerichtshof war allerdings der Auffassung, dass auch dieser Schadensbetrag vom Sinn des § 577 BGB abgedeckt sei. Die Mieterin/Klägerin musste sich allerdings natürlich einige Abzüge im Hinblick auf eigene Kosten u. ä. abziehen lassen. Die beiden Vorinstanzen hatten eine derartige Kommerzialisierung des Vorkaufsrechtes mit einer Schadensersatzplicht verneint. Der Bundesgerichtshof hat keinen eingeschränkten Schutzbereich des § 577 BGB gesehen. Der Gesetzgeber verfolge mit der Regelung des Vorkaufsrechtes nicht nur die Absicht, den Mieter von einer Verdrängung durch Drittkäufer zu schützen, sondern wolle ihm auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit sei und ihn damit an diesen für ihn ggfls. günstigeren Konditionen teilhaben zu lassen.

Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14

AG Hamburg-St. Georg – Urteil vom 31.05.2013 – 920 C 16/13

LG Hamburg – Urteil vom 16.01.2014 – 334 S 37/13

 

2.

 

Ein scheinbar selbstverständlicher Gesichtspunkt war Anlass für eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes aus dem Mietrecht.

 

Der BGH entschied am 04.02.2015, dass eine fristlose Kündigung des Vermieters auch dann berechtigt ist, wenn z. B. ein sozialhilfeberechtigter Mieter zur Zahlung der Miete nicht in der Lage ist, obwohl/nachdem er zwar rechtzeitig einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt hat, die Behörde aber nicht die Mittel rechtzeitig auskehrt.

Nach § § 543 Abs. 1 Satz 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3  BGB kann der Vermieter. das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit zwei monatlichen Mietbeträgen oder eines nicht unerheblichen Teiles davon im Verzug ist.
Hier machte der Mieter geltend, dass es nicht seine „Schuld“ gewesen sei, wenn das Sozialamt die Beträge nicht rechtzeitig auskehre. Dies hielt der Bundesgerichtshof nicht für überzeugend und hat der Räumungsklage stattgegeben.

 

Insoweit gilt allgemein der Grundsatz, dass seine Zahlungspflichten zu erfüllen hat; auch unabhängig von dem eigenen, vorhandenen Vermögen.

Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14

AG Mannheim – Urteil vom 24.07.2013 – 10 C 213/13

LG Mannheim – Urteil vom 17.04.2014 – 4 S 93/13