I.
Der Fall

Der Bundesgerichtshof hat vor wenigen Tagen zwei Grundsatzurteile zur sog. Eigenbedarfskündigung gesprochen.

Im ersten Fall bewohnte die über 80-jährige Beklagte seit 1974 als Mieterin eine 73 qm große 3-Zimmer Wohnung in Berlin gemeinsam mit ihren erwachsenen Söhnen. Die Mieterin war attestiert demenzkrank und konnte aufgrund ihres Einkommens keinen gleichwertigen Mietraum in unmittelbarer Nähe finden. Zudem kannte sie die unmittelbare Umgebung der Wohnung besonders gut. Dies verhinderte ein demenzbedingtes Verirren der Beklagten. Im Jahr 2015 erwarb der Kläger die streitgegenständliche sowie die benachbarte Wohnung. Der Kläger beabsichtigte beide  Wohnungen  zu einer „einheitlichem Wohnung“ umzubauen, um ausreichenden Platz für sich und seine Familie zu schaffen. Kurze Zeit später erklärte er gegenüber der Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses, um diese gemeinsam mit seiner Familie selbst zu bewohnen.

In dem zweiten Verfahren bewohnten ein Paar mit dem volljährigen Sohn der Frau sowie dem Bruder des Mannes eine Doppelhaushälfte in Sachsen-Anhalt. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, er wolle die Doppelhaushälfte mit seiner Lebensgefährtin bewohnen, um seine in der Nähe wohnende, pflegebedürftige Großmutter unterstützen zu können. Auch hier hatten die Mieter erhebliche Erkrankungen, wie u.a. Parkinson, Depression und chronische Wirbelsäulenbeschwerden. Sie hatte daher einen Grand der Behinderung von 50 . Der Bruder des Mannes war alkoholkrank (Pflegestufe 2).
In diesem Verfahren hatte das Oberlandesgericht den Eigenbedarf anerkannt, aber einen Härtefall angenommen und daher geurteilt, das Mietverhältnis müsse auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden.

II.
Grundlage der Entscheidungen des Bundesgerichtshofes

Der Bundesgerichtshof hat in beiden Verfahren das Berufungsurteil aufgehoben und das Verfahren zur weiteren besseren Sachaufklärung an das jeweilige Oberlandesgericht zurückverwiesen.

Dort  müssen nun die konkreten Einzelheiten genauer gewürdigt und entsprechend der Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs erneut entschieden werden.

Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der  berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Ob eine solch unangemessene Härte vorliegt, hat der BGH in den Einzelfällen nicht endgültig entschieden. Er hat hingegen deutlich gemacht, dass  bei erheblicher Krankheit der Mieter oder eines der dem Haushalt Angehörigen eine detaillierte Einzelfallwürdigung durch das zu erkennende Gericht vorzunehmen ist. Insoweit sei die Erkrankung sowie auch das Alter der Mieter zu berücksichtigen. Zudem muss auch berücksichtigt werden, ob ein konkreter Zusammenhang zwischen Wohnung und Zustand der Mieter besteht. Eine solche Detailabwägung ist nun durch die Oberlandesgerichte vorzunehmen.

III.

Auswirkungen auf die Mietsituation in Deutschland und auch Dortmund

  1. Eigenbedarf ist weiterhin Kündigungsgrund

Der Bundesgerichtshof hat in seinen Entscheidungen nicht festgelegt, dass bei sämtlichen Erkrankungen des Mieters generell eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist. Eine solche bleibt weiter möglich. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass in jedem konkreten Einzelfall eine exakte Abwägung der beidseitigen Situation und Interessen zu erfolgen hat. Dies bedeutet, dass aus objektiver Sicht das Interesse des Mieters an der Fortführung des Mietverhältnisses das Interesse des Vermieters am Eigenbedarf überwiegen muss. Grundsätzlich ist das Interesse des Vermieters am Eigenbedarf jedoch auch nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes weiter Kündigungsgrund. Der Eigenbedarf ist eine besonders bedeutsame Ausprägung der Eigentumsgarantie des Grundgesetztes, vgl. Art. 14 GG. Konkrete Abwägungsgesichtspunkte hat der Bundesgerichtshof nicht aufgestellt.

  1. Ein Härtefall macht die Kündigung unwirksam

Es dürfte jedoch nach der Rechtsprechung des BGH regelmäßig ein Härtefall aufgrund einer erheblichen Krankheit des Mieters zu prüfen sein, soweit die Erkrankung einen Einfluss auf die Wohnsituation bzw. die Räumung hat.

Als unangemessene Härte werden jedoch keine  leichten Erkrankungen gelten. Verletzungen wie bspw. Brüche oder längerfristige Infekte können hingegen eine unangemessene Härte bis zur vollständigen Heilung rechtfertigen. Praktisch dürfte hieraus allerdings nur eine kurzfristige Verlängerung des Mietverhältnisses resultieren. Es ist jedoch in jedem Einzelfall eine Abwägung der konkreten Situation und Interessen durch das erkennende Gericht vorzunehmen.

Hieraus ist zu schlussfolgern, dass eine Kündigung aus Eigenbedarfsgründen bei älteren erkrankten Menschen, welche sich den Anforderungen eines Umzuges nicht stellen können in einigen Fällen nicht möglich sein wird, soweit die Auswirkungen der Krankheit einen Umzug der Mieterin sowohl objektiv als auch subjektiv unzumutbar erscheinen lassen.

  1. Konkrete Abwägung schwierig aber notwendig

Insoweit ist jedoch durch den Bundesgerichtshof keine Regel entstanden. Auch in einem solchen Fall der erheblichen Erkrankung können die Interessen des Vermieters  die des Mieters überwiegen. Beispielsweise wenn auch insoweit gleichwertige Aspekte vorliegen, welche die Kündigung sodann doch rechtfertigen. Dies könnten z. B. auch Erkrankungen oder aber eine besonders hohe Notwendigkeit an der Nutzung der Mietwohnung sein. Ein solches besteht beispielsweise, wenn der Vermieter keine anderweitige Ersatzunterkunft hat.

Nach der aktuellen Rechtsprechung ist in jedem Fall die konkrete Situation am Einzelfall abzuwägen. Dies betrifft auch Mieter in Dortmund.  Hierzu stehen wir Ihnen als Rechtsanwälte gerne in Ihrem Fall mit unserer mietrechtlichen Expertise zur Verfügung. Wir erörtern gemeinsam mit Ihnen die Situation und schätzen die Möglichkeiten einer erfolgreichen

Kündigung ein.
Wir beraten Sie sowohl  vor aber selbstverständlich auch nach erklärter Kündigung. Hierzu stehen wir Ihnen selbstverständlich sowohl telefonisch, als auch vor Ort in unseren Kanzleiräumen in Dortmund zur Verfügung.

 

Gez. Rechtsanwalt Stefan Gelißen

Kanzlei Przytulla & Kollegen

Dortmund