Mietrecht für Dortmund und Umgebung
Weitere Details zum Umfang der Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen
Fragen der Richtigkeit von Nebenkostenabrechnungen beschäftigen die Gerichte in Mietangelegenheiten ausgesprochen häufig. In der Vergangenheit hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass der Vermieter dem Mieter nicht nur Einsicht in die maßgeblichen Rechnungen gewähren muss. Vielmehr muss der Vermieter auf Nachfrage auch nachweisen, dass die in der Nebenkostenabrechnung genannten Rechnungsbeträge auch tatsächlich von ihm an den Rechnungssteller überwiesen wurden.
Jüngst hatte der BGH die Frage zu klären, in welchen Fällen der Vermieter dem Mieter auch noch Einsicht in die Verträge, die der Vermieter mit den ausführenden Unternehmen geschlossen hat, gewähren muss (Urteil vom 27 Oktober 2021, Az. VIII ZR 102/21).
Was war geschehen?
Der Kläger hat von der Beklagten eine Wohnung gemietet. Nachdem dem Kläger eine Nebenkostenabrechnung zugegangen war, forderte er von der Beklagten, dass diese ihm die Möglichkeit gebe, in die von ihr mit den ausführenden Unternehmen geschlossenen Verträge Einsicht zu gewähren. Denn zum Teil waren Aufträge an eine Schwestergesellschaft der Beklagten vergeben worden. Allerdings wollte der Kläger nicht nur die die Schwestergesellschaft betreffenden Vertragsunterlagen einsehen. Vielmehr hatte er auch ein Interesse daran, dass die Verträge, die die Schwestergesellschaft mit Subunternehmern geschlossen hatte, von der Beklagten offen gelegt werden. Da die Beklagte dieser Forderung nicht nachkommen wollte, hat der Kläger beim zuständigen Amtsgericht Klage erhoben. Das Amtsgericht hat der Beklagten Recht gegeben. Das Berufungsgericht hat dann dem Kläger Recht gegeben.
Zum Einsichtsrecht in Vertragsunterlagen
Der BGH hat das Urteil des Berufungsgerichts weitestgehend aufgehoben. Er stellt fest, dass der Mieter auch ein Einsichtsrecht in die Verträge zustehen kann, die der Vermieter mit den von ihm beauftragten durchführenden Unternehmen abgeschlossen hat, wenn dies notwendig ist , um Einwendungen gegen die von dem Vermieter erteilte Nebenkostenabrechnung erheben zu können. Diese Hürde wird regelmäßig relativ einfach zu nehmen sein, wenn Pauschalen vereinbart wurden. Wurde aber stundenweise abgerechnet und ist den vorgelegten Rechnungen zu entnehmen, welche Anzahl von Stunden in Ansatz gebracht wurde, dann wird der Mieter regelmäßig keinen Anspruch auf Einsicht in die Vertragsunterlagen haben. Denn anhand der Rechnungen kann er dann den Stundensatz ermitteln und über ihm zugängliche Quellen versuchen nachzuhalten, ob die in Ansatz gebrachten Preise marktüblich sind.
Etwas anderes soll nur dann gelten, wenn der Vermieter mit dem ausführenden Unternehmen vereinbart hat, dass nur die Kosten weitergegeben werden, die dem ausführenden Unternehmen selbst entstanden sind. In diesen Fällen soll der Mieter einen Anspruch darauf haben, dass der Vermieter Unterlagen vorlegt, aus denen sich in nachvollziehbarer Art und Weise ergibt, welche Kosten dem ausführenden Unternehmen entstanden sind. Sollte das ausführende Unternehmen Subunternehmer eingesetzt haben, dann kann gegebenenfalls auch ein Anspruch auf Einsicht in die Verträge, die das ausführende Unternehmen mit seinem Subunternehmer geschlossen hat, bestehen. Zur Begründung dieser Rechtsauffassung verweist der BGH darauf, dass es dem Mieter ansonsten nicht möglich ist nachzuvollziehen, ob das ausführende Unternehmen tatsächlich nur die ihm entstandenen Kosten weitergereicht hat.
Überprüfung des Wirtschaftlichkeitsgebots
Der Vermieter muss das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Dies bedeutet, dass er Kosten an den Mieter nur weitergeben kann, wenn diese nicht weit über den marktüblichen Kosten liegen. Allerdings führt die Tatsache, dass ein Vermieter eine Schwestergesellschaft mit der Durchführung von Arbeiten betraut, die er dann über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben will, nicht dazu, dass auf Seiten des Vermieters erhöhte Anforderungen an die Darlegung der Wirtschaftlichkeit der so entstandenen Kosten entstehen. Denn auch in diesen Konstellationen ist es dem Vermieter gestattet, mit dem Schwesterunternehmen Verträge zu schließen, die Kosten produzieren, die sich im Rahmen des Marktüblichen bewegen.
Der BGH betont in diesem Zusammenhang erneut, dass der Vermieter auch für von ihm selbst erbrachte Leistungen eine fiktive Abrechnung erstellen kann. Die dann diesbezüglich in Ansatz zu bringenden Kosten können bis zur Höhe des Marktüblichen auf den Mieter umgelegt werden. Der Vermieter ist in diesen Fällen auch nicht verpflichtet zu ermitteln, welchen Gewinn ein von ihm zu beauftragendes Unternehmen erzielt hätte, um diesen dann zugunsten des Mieters in Abzug zu bringen.
Fazit
Der BGH hat Mietern neue Regeln an die Hand gegeben, um die Richtigkeit von Nebenkostenabrechnungen besser überprüfen zu können. Es handelt sich jedoch nicht um „Wunderwaffen“, mit denen man erfolgreich gegen jede Nebenkostenabrechnung vorgehen kann. Effektiv werden sie meist bei nicht sorgfältig arbeitenden Vermietern sein.
Allerdings bestätigt der BGH erneut, dass Vermieter sich nicht auf die Suche nach dem günstigsten Anbieter von Leistungen machen müssen. Wenn die Abweichungen vom marktüblichen Preis nicht zu groß ausfallen, dann wird man entsprechende Rechnungsposten in einer Nebenkostenabrechnung nicht beanstanden können. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass es dem Mieter regelmäßig nicht gelingen wird, den Beweis zu führen, dass in der Nebenkostenabrechnung enthaltene Rechnungsposten überhöht sind. Denn es ist nicht ausreichend, einzelne Angebote einzuholen, um einen Überblick über die Preisgestaltung am Markt gewinnen zu können.
Gerade das Kapitel Nebenkostenabrechnung ist ausgesprochen komplex. Daher empfiehlt es sich unbedingt, fachkundigen Rechtsrat einzuholen. Wir stehen zur Verfügung.
Kai Riefenstahl
– Rechtsanwalt –
Dortmund
